住宅性能評価書の取得は必ず必要ではありませんが、快適で安全な家づくりを目指しているなら、ぜひ取得を検討しましょう。
そこで今回は、住宅性能評価書の内容からかかる費用、取得するメリット・デメリットについて詳しく紹介します。計画的に取得できるよう、相談・見積もり依頼から受け取りまでの流れも解説していますの、ぜひ参考にしてください。
目次
住宅性能評価書とは？
住宅性能評価書とは住宅の設計や施工について、客観的な基準で評価した結果が記されたものです。住宅性能評価書には、要望する性能どおりに設計されているかを評価する設計住宅性能評価書と、設計図書どおりに施工されているかを現場検査して評価する建設住宅性能評価書があります。
住宅性能評価書の取得は義務ではありません。しかし、住宅が要望をクリアしているかを確認するためには、取得するのがおすすめです。住宅性能評価書は品確法の3本柱のひとつ、住宅性能評価制度をもとに作成されます。
品確法とは2000年に施工された、消費者保護を目的とする「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のことです。品確法は、以下の3つの制度について定めています。
・住宅性能表示制度
住宅の性能を評価する制度
・住宅専門の紛争処理体制
住宅性能評価を受けた住宅について、引き渡し後に見つかった欠陥や不具合などのトラブル時に指定住宅紛争処理機関に依頼できる
・新築住宅における瑕疵担保10年の義務化
住宅の柱・壁・屋根など、住宅の主要部分に工事不備や欠陥などが見つかった場合、引き渡し後10年以内に見つかったものなら無償補修を依頼できる
以下で品確法の3本柱のひとつであり、住宅性能評価書の基準になる住宅性能評価制度について解説します。
住宅性能評価制度
住宅性能評価制度とは、第三者の登録住宅性能評価機関が法律にもとづいて評価する制度です。以前は基準が定められていなかったため、各ハウスメーカーの高性能住宅でもレベルが大きく異なりました。
そのため、どのハウスメーカーであったとしても同一の品質をクリアできているかを消費者が確認できるよう、現在は住宅性能評価制度が導入されています。これをもとに作成される住宅性能評価書は、施主が依頼し住宅が評価されれば、交付を受けられます。
住宅性能評価書の取得に必要な費用相場
住宅性能評価書の取得に必要な費用は、10〜20万円程度です。しかし、戸建て住宅と共同住宅によって、延べ床面積・マンションの階数や総住戸数によって費用は異なります。新築マンションの場合はすでに不動産会社が取得しているケースもありますが、戸建ての注文住宅では取得していないことがほとんどのため、申請が必要です。
また、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書それぞれに費用がかかります。費用を抑えるため、どちらかひとつだけの取得を考える方もいますが、基本的には両方取得すると押さえておきましょう。設計と施工の両方が評価されることによって、要望どおりの住宅と判断できます。
さらに、万が一工事が完了した後に業者とトラブルがあった場合は、品確法の3本柱のひとつである住宅専門の紛争処理体制によって紛争処理が受けられます。しかし、処理を受けるには設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書、両方の取得が必要ですので注意しましょう。
住宅性能評価書の内容
住宅性能評価書の内容は、新築住宅は10分野の性能確認、中古住宅は現況検査とそれぞれ異なります。
新築住宅の場合
新築住宅10分野の性能評価の中でも、次の4分野は必須項目です。
・構造の安定
地震・風・積雪に対して建物の強さを7つの項目で評価している
耐震性は等級1〜3で表示
建築基準法では等級1でクリア
・劣化の軽減
住宅に使われる材料に劣化の進行を遅らせる対策がされているかの評価
等級1〜3で表示
等級2で50〜60年、等級3で75〜90年までもつと想定できる
・維持管理・更新への配慮
住宅内の点検や、交換が必要になる箇所の維持管理が容易に行えるかどうかを評価
点検口・給排水管・ガス管などが評価箇所にあたる
等級1〜3で表示
・温熱環境
住宅内が快適に過ごせる環境になっているかの評価
住宅の外壁や窓など外側の断熱性能を等級1~4で表示
加えて以下の6分野は任意で選べます。
・火災時の安全
火災の発見しやすさ、火熱に耐えられる度合いを7項目評価
・空気環境
有害物質が室内へどれくらい侵入しづらいかを評価
等級1〜3で表示
・光・視環境
室内の明るさを評価
・音環境
窓やドアなどの遮音性能や、マンションの上下左右に音がどれくらい伝わりにくいかを評価
・高齢者への配慮（バリアフリー性）
手すりの設置や段差の解消など、高齢者や体の不自由な方への対策がされているかを評価
等級1〜5で表示
・防犯
不法侵入を防ぐための対策がされているかを評価
任意の分野は家族構成や生活スタイルに合わせて選択しましょう。3世代住宅であれば高齢者への配慮、子どもがピアノを習っているなら音環境、家族内にアレルギーの人がいるなら空気環境など、家庭それぞれ重視する分野が異なります。
中古住宅の場合
中古住宅はすでに住宅は完成しているため、現況検査で現況住宅性能評価書が取得できます。現況検査の必須項目にあたる箇所は以下のとおりです。
・基礎のうち屋外に面する部分
・壁、柱、基礎および梁のうち屋外に面する部分
・屋根
・壁、柱および梁のうち屋内に面する部分
・屋内の床
・天井及び軒裏
・階段
・バルコニー
・屋外に面する開口部
・雨どい
・土台および床組
・小屋組
・給水設備
・排水設備
・給湯設備
・機械換気設備
・換気設備
必須項目に合わせて、腐朽の現状や蟻害の現状を確認する特定現況検査、構造の安定や火災時の安全など、新築10分野の音環境以外の個別性能評価をオプションで加えられます。
住宅性能評価書を取得するメリット
住宅性能評価書を取得するには費用がかかりますが、それ以上のメリットが豊富です。実際に、住宅性能評価制度が施工された2001年に交付を受けた施主は5％程度でしたが、現在では25％を上回っています。取得するメリットを3つ紹介します。
性能がよい住宅に住める
住宅性能評価書を取得するには、評価を受ける分野において一定基準のクリアが必須です。よって、住宅を建築するのに必要な最低限の基準である、建築基準法を上回る住宅にする必要があるため、必然的に性能のよい住宅が完成します。
また、住宅を手放す可能性がある場合も、住宅性能評価書があると有利です。国土交通省が定める一定の基準を満たしている証明になるため、資産価値が高くなります。売却の場合は、とくに劣化しにくい材料を使用している、劣化の軽減分野での等級３であると高評価です。
第三者の中立な評価がわかる
住宅性能評価書の取得においては、第三者による中立的な評価を受けられます。住宅購入は初めての方が大半のため、ハウスメーカー探しはわからないことばかりです。
しかし、住宅性能評価書の取得を前提とするなら住宅の性能は担保されるため、住宅メーカーの特徴や施主の好みなど、プラスの部分で選べます。
注文住宅購入は住宅本体の品質以外にも、住宅内のシステムや壁紙などの細かい部分まで施主が決める事項は膨大です。住宅性能評価書を取得するなら、10分野に沿って取得したい項目を決めるだけで安全性は確保され、あとは細かい部分の打ち合わせに専念できます。
住宅ローンや地震保険などで有利になる
住宅性能評価書を取得していれば、住宅ローンの金利の引き下げや、地震保険の割引が受けられます。住宅ローンを組む場合、金利が変動する変動金利か金利が固定のフラット35のどちらかを選択します。
フラット35で組む場合に住宅性能評価書を取得していると、一定期間金利が引き下げになるフラット35Sでの契約が可能です。また、地震保険は耐震等級によって割引率が変わりますが、住宅性能評価書は等級の証明になります。割引率は等級1で10％、等級2で30％、等級3で50％です。
住宅性能評価書のデメリットと注意点
住宅性能評価書の取得はメリットが多いですが、デメリットとなる部分もあります。
等級を上げるとコストが高くなる
性能の10分野で紹介したとおり、それぞれ等級が設けられている分野が多くあります。等級が高ければ住宅の性能が上がりますが、価格の高い資材を利用したり建築の手間がかかる技法を用いたりするため、建築費用が割高です。
住宅性能評価書を取得する場合は、必須以外の分野はどこまで取り入れるか、各分野の等級はどれくらいのレベルまであげるかなど、予算を考慮しながら決定しましょう。しかし、メリットでも解説したとおり、等級が高いと資産価値が高くなり、地震保険も割引になります。等級を決める際は、将来的なところも含めて決定するのをおすすめします。
項目が両立できないこともある
住宅性能評価書を重視した住宅づくりは、場合によっては間取りを妥協しなければいけません。たとえば、庭を見渡せる大きい窓を設置したくても、構造の強度を優先するなら窓のサイズを小さくし、外壁の面積を増やす必要が出てきます。
このように、性能と理想のすべてを兼ね備えた家づくりは困難です。しかし、施主にとっての優先順位をあらかじめ決めておくと、性能と理想のバランスの取れた住宅が完成します。
住宅性能評価書を取得する流れ
住宅性能評価書を取得するための流れを紹介します。各工程のポイントをチェックしてください。
相談・見積依頼
まずは住宅性能評価を委託する機関を決め、相談と見積もり依頼をします。設計住宅性能評価書は着工前段階で評価を受ける必要があるため、なるべく早く委託先を決めましょう。
住宅性能評価書の作成をしている住宅メーカーなら、家づくりの相談と合わせて依頼することもできます。
申請
住宅性能評価書は所定の申請書類で申し込みます。申請書の提出後、不足内容や不備がなければ受領されます。申請は郵送でもできますが、不備のため返送されたり修正後再送したりと、手間も時間もかかります。
できれば直接持参してその場で確認してもらう方がスムーズです。なお、申請は住宅メーカー・施主・仲介人など誰でもできますが、申請には計算書や設計図書など添付資料が必要なため、まずは住宅メーカーへの相談がおすすめです。住宅メーカーが作成から申請代行までしてくれる場合もあります。
申請先は住宅所在地が含まれているエリアの評価機関です。評価機関は国土交通省のホームページから確認できます。
現地調査
設計住宅性能評価書は設計図書での確認になりますが、建設住宅性能評価書は設計図書どおりに施工されているかを現地調査で確認します。万が一指摘事項があった場合は、指摘内容に沿って修正してもらいます。
戸建ての場合の現地調査のタイミングは、基礎配筋工事終了時・躯体工事完了時・下地張りの直前・竣工時です。
住宅性能評価書の受け取り
すべての評価が完了すると、内容に沿った住宅性能評価書が交付されます。受け取れば住宅性能評価書に関する手続きは終了です。
万が一すぐに入居できず評価内容に変更がでた場合、工事完了から1年以内であれば変更手続きによって再度評価を受けられます。
まとめ
住宅性能評価書を取得するには、着工前から評価を受ける必要があります。施主で委託機関を決めて相談するため、余裕を持って行動するのがおすすめです。ぜひ、家づくりをお願いするハウスメーカーに問い合わせましょう。
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